Elegir la vivienda es solo una parte del proceso. La otra, igual de importante, es decidir cómo la vas a financiar. En Inmobiliaria Gabriel Rojas acompañamos cada año a decenas de familias en la compra de su vivienda en San Fernando y sabemos que entender cómo funciona una hipoteca ayuda a planificar mejor la compra y evitar imprevistos económicos.
En esta guía te explicamos, de forma clara, cuánto necesitas ahorrado, qué diferencias existen entre una hipoteca fija, variable o mixta y cómo suele estructurarse el proceso de pago cuando compras una vivienda sobre plano, como ocurre actualmente con Mirador de Sancti Petri.
Como norma general, los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación o de compraventa de la vivienda, el que sea menor. Esto significa que necesitas tener ahorrado, como mínimo, el 20% restante, a lo que hay que sumar entre un 10% y un 12% adicional en concepto de impuestos, notaría, registro y gestoría.
Por ejemplo, para una vivienda de 200.000 €, es recomendable contar con entre 60.000 € y 64.000 € ahorrados antes de iniciar el proceso. Este cálculo puede variar si cumples requisitos para acceder a financiación superior al 80%, algo que ciertas entidades ofrecen en casos concretos, como compradores jóvenes o vivienda habitual.
No existe una respuesta única: depende de tu perfil, tu tolerancia al riesgo y tus planes a largo plazo.
Mantiene el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo, por lo que tu cuota no cambia, pase lo que pase con el mercado. En 2026, los tipos fijos se mueven, en términos generales, en una banda de entre el 2% y el 3% TIN, según el perfil del solicitante y la entidad. Es la opción más adecuada si buscas estabilidad y prefieres saber exactamente cuánto pagarás cada mes durante los próximos 20 o 30 años.
El tipo de interés se calcula sumando un diferencial fijo al euríbor, el índice de referencia que fluctúa mes a mes. A mediados de 2026, el euríbor se sitúa en el entorno del 2,7%-2,9%, por lo que conviene revisar su cotización actualizada antes de decidir, ya que este dato cambia con frecuencia. La variable puede resultar más económica al principio, pero tu cuota subirá o bajará según se mueva el mercado en cada revisión, habitualmente anual o semestral.
Combina ambos mundos: un periodo inicial, normalmente entre 3 y 10 años, a tipo fijo, y el resto del préstamo a tipo variable. Es una alternativa interesante si buscas estabilidad los primeros años, cuando el esfuerzo económico suele ser mayor, y estás dispuesto a asumir cierta variabilidad después.
Cuando compras una vivienda en construcción, como ocurre en Mirador de Sancti Petri, el proceso de pagos suele organizarse de forma progresiva hasta la entrega de la vivienda.
Habitualmente, el comprador realiza una reserva, seguida de la firma del contrato privado de compraventa. A partir de ese momento, se establece una cartera de recibos que se abonan durante el periodo de construcción.
La suma de la reserva, el contrato y los pagos periódicos suele representar aproximadamente el 20% del valor de la vivienda, más el IVA correspondiente.
En el momento de la escritura se abona el importe pendiente. Es importante tener en cuenta que, aunque las entidades financieras suelen conceder financiación de hasta el 80% del valor de la vivienda, habitualmente no financian el IVA correspondiente a ese 80% pendiente, por lo que el comprador debe disponer también de esa cantidad, además de los gastos derivados de la compraventa.
Cada entidad financiera aplica sus propios criterios de financiación, por lo que siempre es recomendable consultar directamente con el banco elegido para conocer las condiciones específicas de la operación.
Además de la entrada mínima, las entidades valoran varios factores antes de conceder la financiación:
Cada entidad financiera aplica sus propias condiciones de financiación y criterios de concesión. Antes de formalizar una hipoteca, es recomendable solicitar información a varias entidades para conocer las opciones disponibles y valorar cuál se adapta mejor a las necesidades de cada comprador.
Como referencia, necesitas al menos el 20% del precio de la vivienda, ya que los bancos suelen financiar hasta el 80%, más un 10%-12% adicional para impuestos, notaría, registro y gestoría. Para una vivienda de 200.000 €, esto supone entre 60.000 € y 64.000 € ahorrados aproximadamente.
La fija mantiene el mismo interés durante toda la vida del préstamo, la variable se recalcula periódicamente en función del euríbor más un diferencial, y la mixta combina un primer tramo a tipo fijo con el resto a tipo variable.
Depende de tu perfil: la fija ofrece estabilidad en la cuota durante todo el préstamo, mientras que la variable puede resultar más competitiva si el euríbor se modera con el tiempo, aunque conlleva cierta incertidumbre. Conviene comparar ofertas actualizadas antes de decidir, ya que los tipos varían con frecuencia.
Sí. En viviendas sobre plano es habitual iniciar la solicitud de la hipoteca durante la construcción, ya que el banco necesita tiempo para estudiar la operación y tasar la vivienda antes de la entrega de llaves, aunque la formalización final se realiza en el momento de la escritura.
La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye el tipo de interés nominal más las comisiones y los productos vinculados exigidos por el banco, por lo que refleja el coste real de la hipoteca. Comparar la TAE, y no solo el TIN, permite elegir la oferta realmente más económica.
Generalmente, las entidades procuran que la cuota mensual de la hipoteca no supere entre el 30% y el 35% de los ingresos netos del solicitante, aunque este porcentaje puede variar según el banco y el perfil del cliente.
En determinados casos, algunas entidades ofrecen financiación superior al 80%, especialmente para compradores jóvenes o vivienda habitual, aunque suele exigir condiciones adicionales, como avalistas o seguros vinculados.
Si tu hipoteca es variable, la cuota se recalcula en cada revisión, habitualmente anual o semestral, tomando el valor del euríbor en ese momento, por lo que una subida se traduce en una cuota mensual más alta a partir de la siguiente revisión.
El proceso habitual comienza con una reserva, seguida de la firma del contrato privado de compraventa. Posteriormente, el comprador realiza una cartera de recibos durante el periodo de construcción hasta la entrega de la vivienda.
La suma de la reserva, el contrato y estos pagos suele representar aproximadamente el 20% del valor de la vivienda más el IVA correspondiente.
En el momento de la escritura se abona el importe pendiente. Además de ese 20% inicial y de los gastos derivados de la compraventa, es importante tener en cuenta que los bancos no suelen financiar el IVA correspondiente al 80% restante del valor de la vivienda, por lo que el comprador deberá disponer también de esa cantidad con fondos propios. Las condiciones de financiación pueden variar según la entidad bancaria elegida.